歸仁92坪黃金店住  歸仁買屋 / 歸仁買房 - 台南房產推薦歸仁國小旁15米忠孝北路全新92坪黃金店住

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2860 萬
參考單價：46.02 萬/坪
地址：台南市歸仁區忠孝北路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 3廳 4衛
總坪數：62.15 坪 (不含車位面積)
主建物面積：54.78 坪
附屬建物面積：7.37 坪
土地面積：25.11 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 4樓
屋齡：9 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：歸仁國小/歸仁國中/新豐高中
鄰近公園：歸仁運動公園
生活機能：大盤大賣場/歸仁黃昏市場
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段與交通便捷：位於歸仁核心區忠孝北路，臨接 15 米寬大馬路，交通便利。距離國道 8 號約 9 分鐘、高鐵台南站約 10 分鐘，通勤與出差極為方便。 2. 生活機能完善：鄰近歸仁國小、國中及新豐高中，就學資源充足；另有黃昏市場與大賣場，日常採買便利。 3. 屋況相對新穎：屋齡約 9 年，相比市區老舊透天厝，結構與管路狀況通常較佳，維護成本較低。 4. 空間規劃實用：總坪數達 92 坪（含二建），擁有三廳四衛配置，適合多代同堂家庭或需要居家辦公的需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 坪數定義落差：資料顯示登記坪數為 62.15 坪，但廣告標示「共 92 坪」，兩者相差近 30 坪。未登錄部分可能涉及庭院或增建，需注意產權與稅賦風險。 2. 缺乏車位規劃：物件明確標示不包含車位，對於擁有兩台以上車主的家庭可能造成停等不便。 3. 總價門檻高：總價 2,860 萬元在歸仁區屬中高價位，後續貸款金額較長，負擔壓力相對較大。 4. 房室配置特殊：92 坪規劃為三廳四衛三房，空間利用率可能偏向公共區域，實際臥室數量對小家庭而言略顯多餘。
機會 (Opportunities)	1. 投資租賃潛力：鄰近學校群聚，若有空置空間可作為出租用途（如學生套房或小型辦公室），具備穩定租金收入潛力。 2. 產值發展可期：隨著台南都會區南擴與高鐵站周邊開發，歸仁區房價長期有望跟著升值。 3. 店面住家彈性：標示為「黃金店住」，若居住者有創業或工作室需求，可兼作小型營業場所使用。 4. 改造空間大：屋齡近 10 年內部裝修可能已稍顯陳舊，適度翻新後可增加居住質感與市場競爭力。
威脅 (Threats)	1. 法規風險：廣告強調的「二建」或額外坪數需確認是否為合法增建，若遇稽查可能有違章建築拆除或罰款風險。 2. 區域供需變化：歸仁區近年新推案量不少，同總價位未來可能面臨新成屋競爭，影響轉手速度。 3. 市場波動：高總價物件在經濟下行期較難脫手，流動性不如中小坪數住宅。 4. 稅務成本：交易與持有期間的增值稅、房屋稅等費用，皆需考量進場後的長期持有成本。